Um dos cursos do mestrado analisava elementos de mais-valia: investimentos públicos que valorizavam certos trechos da cidade e formas de recuperar um pouco esse investimento, ainda em caráter público. Por exemplo: ao criar um parque, valoriza-se o entorno, que tem um ganho efetivo, e as proprie- dades ficam mais caras.

Determinadas correntes consideram justo, de certa forma, a cidade recuperar esse investimento. Às vezes isso é feito com aumento de impostos ou pela captura do coeficiente de aproveitamento daquele terreno a mais do que o valor definido, com a venda desse coeficiente.

Conceitualmente, o que foi proposto neste plano diretor é uma evolução do que tínhamos anteriormente. E o que existia antes era uma cidade extremamente definida por cores no mapa, um zoneamento fácil de ser reconhecido, com meia dúzia de zonas predominantes, e ali valiam as mesmas regras para todas. Assim, em determinadas zonas com maior índice de construção os terrenos custavam mais caro, e em algumas zonas com menor índice de construção os terrenos custavam mais barato. Obviamente que isso depende também de localizações.

Mas o fato é que a cidade se desenvolveu de forma muito impessoal. Você sai do Itaim-Bibi e vai para Moema, ou então determinados pontos da Lapa ou Santo Amaro, e encontra as mesmas densidades - resultado das zonas Z3 e Z4 -, as mesmas características e tipologias. Ou seja, o único mecanis- mo de desenho da cidade era aquele zoneamento.

Ao longo do tempo, começamos a ter a operação interligada, que no meu entender foi um desastre, porque deturpava zonas homogêneas, pelo menos em termos qualitativos. Havia zonas Z2 que determinavam oito ou 12 pavimentos - em função do coeficiente de aproveitamento -, e depois da operação interligada se podia construir prédios com 20, com 25 andares.

E aqueles que começaram sob uma regra acabam prejudicados. Ou seja, as operações interligadas deveriam passar por uma comissão que avaliasse o impacto positivo ou negativo e determinasse a quantidade de área que ela poderia ter agregada. Mas na prática aprovava-se sempre o máximo.
Acho que essa situação foi desastrosa, porque não existia um plano urbano, um desenho precedente.

Aí surgiram as operações urbanas. Começava-se a flexibilizar um pouco aquele zoneamento do início dos anos 1970 e a envolver outras características que não só coeficiente de zoneamento e cor no mapa. Começava-se a intervir em desenho da frente dos edifícios com marquises, a estabelecer outras regras de desenho urbano.

Alteravam-se algumas densidades em determinados pontos, criavam-se alguns espaços públicos diferenciados - ou seja, começou a existir um mecanismo para desenhar a cidade além daquele grande plano, daquele zoneamento original. E eram intervenções pontuais, normalmente em função de um investimento ou de um interesse público em revitalizar determinada área.

A Operação Urbana Faria Lima teve um impacto muito grande na cidade. E qual foi o grande investimento? Foi o prolongamento da avenida Faria Lima nos dois sentidos. Ela teve aspectos positivos e negativos. Positivos porque, do ponto de vista viário, realmente estabeleceu uma ligação mais ampla, paralela à marginal. Gerou-se uma avenida que tem perspectivas para desenvolver projetos interessantes e potencial paisagístico nos fundos de lotes que sobraram da desapropriação.

O que temos visto é que na prática, por exemplo, o trecho da Nova Faria Lima que vai da Juscelino Kubitschek até a Hélio Pelegrino - onde há esses remanescentes de lotes desapropriados com um potencial fantástico para paisagismo - é ocupado por propagandas, de proporções descomunais.

Como não há uma regra clara que estabeleça a prioridade da paisagem pública para a coletividade, existe uma apropriação da paisagem por interesses localizados e privados.

Para nós, ele é um furacão que está passando pelo setor de projetos, construção etc. Ele transformou em algo muito mais complexo uma sistemática que era razoavelmente simples e já bastante incorporada no processo de trabalho, tanto do empreendedor quanto das empresas de projeto.

Agora, para você entender o que de fato pode fazer em um terreno, tem que percorrer uma maratona de verificações e mesmo assim todo mundo fica muito inseguro, pois ninguém sabe se já cobriu todas as etapas. Isso sem contar os aspectos não regulamentados, que ainda geram dúvida.

A Asbea está fazendo um trabalho junto à prefeitura para subsidiá-la com as nossas dúvidas, questões ainda pendentes e que poderiam ser trabalhadas para que o processo de aprovação voltasse a ter andamento normal.

Não. Estamos trabalhando com aprovações que foram protocoladas antes do novo plano.

Nós entendemos que não tem volta. A única coisa a fazer é aprimorar esse processo, para tentar sanar os problemas fundamentais.

Existe uma série de decretos, de corrigendas. E a questão das garagens é básica: hoje, um projeto novo não pode ser aprovado na prefeitura a não ser que se computem as garagens no coeficiente de aproveitamento.

Inviabilizam 98% dos projetos. Eventualmente, se você não quiser construir todo o seu coeficiente, pode fazer uma garagem computável. Mas em determinados empreendimentos será preciso escolher entre construir a garagem ou o empreendimento, porque a necessidade de garagem é muito grande.

Essa questão me parece até uma barbeiragem na lei, e que agora está emperrada porque não pode ser aprovada como um elemento isolado, tem que ser incluída em um pacote. E esse pacote envolve outras questões do plano que estão sob dúvida e fazem parte de negociações entre os diversos partidos, até que se chegue em um acordo. Então estamos engessados por essa e outras questões, que requerem o estabelecimento de regras para a implantação e o funcionamento.

Temos que voltar para o campo conceitual. Com relação ao que falei sobre a captura da mais-valia, esse plano diretor tem algumas vertentes conceituais definidas. Primeiro, de certa forma ele tende a diminuir a densidade na cidade; segundo, transfere a maior parte da mais-valia dos terrenos, ou seja do potencial de construção, para o poder público. Através de outorga onerosa, transfere para a cidade a mais-valia, pois em determinadas áreas da cidade você poderá edificar até quatro vezes a área do terreno pagando para o Estado.

Então, esse diferencial de valor dos terrenos tende a diminuir um pouco. É óbvio que um lote em que se pode construir quatro vezes terá um valor mais alto. E no entanto, um terreno em que se podia construir quatro vezes, mas que para isso agora será necessário pagar, deve ter uma queda de valor. Essa mudança razoavelmente drástica no processo altera significativamente a conta dos empreendimentos.

Os proprietários do terreno acham ainda que continuam com o valor original existente. Os empreendedores acham que o valor não é mais aquele, porque eles têm que desembolsar um valor para a compra dessa mais-valia, desse potencial. E eu acho que durante algum tempo vai existir um processo de acomodação de valores, até que os empresários, o público entendam qual é o valor real advindo dessas alterações todas.

Não sei. Haveria uma tendência, mas a oferta e a procura são reguladoras, algum limite deve existir. Eu acho que o mercado se regula. Não adianta o preço subir e não ter comprador.

Essa é a acomodação, e deve acontecer nas duas pontas. O preço fica um pouquinho maior, o lucro diminui um pouco, o terreno perde um pouco de valor e assim por diante.

Sim e não. Mas isso é uma espécie de reserva de mercado, de um monopólio que eu não sei se é benéfico na prática. Porque o arquiteto não precisa ser um especialista em legislação.

Sim, vai ter que conhecer. E o que acontece é que muitos escritórios que não querem se dedicar exclusivamente a isso acabarão comprando serviços de terceiros para uma análise de terreno. Quer dizer, se você pedir hoje uma ficha técnica na prefeitura, uma descrição daquilo que você pode fazer no terreno, a prefeitura não a fornece, porque ainda não está aparelhada para fazer essa análise com segurança. Isso vai gerar um novo serviço, que já existia antes, talvez de uma forma mais simples, mas hoje em dia se torna algo necessário.

Eu fiz uma análise desse tipo em dois momentos - há quatro anos e agora, em 2005 -, para o mesmo terreno, para o mesmo empreendedor. A diferença entre os relatórios é gritante. Antes havia uma avaliação direta, com cinco variáveis. Estava tudo definido em uma folha ou duas. Hoje, não: primeiro tem um relatório de avaliação, de levantamento de todos elementos de legislação, depois a relação entre eles, depois as alternativas considerando parâmetros daqui e dali. Resultado: é um relatório completamente diferenciado - um caderno.

O que se observa na conversa com muitos empreendedores é que, de maneira geral, as margens de lucro e os valores de empreendimento em São Paulo são muito diferentes de outros locais do país. Aqui ainda há um potencial de ganho, uma vitalidade econômica que não existe em outros lugares.

Pode ser que alguns resolvam empreender no interior, mas já se passa para um patamar de valores diferentes. São Paulo é o melhor mercado.Quando se sai de São Paulo, entra-se em um nível de competitividade, em uma margem de lucro muito menor, e é preciso ajustar muito o negócio.

Eu acho que a tendência é eventualmente a gente ter menos facilidades aqui e expandir o mercado externo. É preciso ver se há demanda também para a construção nesse mercado externo.

Antigamente, as zonas determinavam os usos que podiam ser ali instalados, e isso é uma coisa muito generalizada, que em zonas de uso misto se tornava um problema seriíssimo, com conflitos entre bares, restaurantes e prédios residenciais, principalmente entre usos residenciais e usos não-residenciais. E há também a questão de fluxo, de tráfego.

É positivo nesse plano a percepção desse problema, e a criação da figura da incomodidade. O uso residencial seria a base do elemento da privacidade e a partir daí tem-se graus de incomodidade. Certos usos têm alto grau de incomodidade, outros menos. Hoje em dia, uma zona mista pode abrigar qualquer coisa, e os usos são determinados pelas vias. Aquelas de maior movimento, onde você já tem um grau de ruído mais alto, um pouco menos propícias para residências, apresentam maior permissividade de usos.

Vias locais, com características mais privadas, são mais propícias para residências, e é menor a permissividade de uso. Então essa sensibilidade é talvez um aprimoramento na leitura da cidade. O plano diretor é dirigido para uma cidade de uso misto.

Podemos ler que se pretende que haja o máximo de uso misto ao longo do tecido urbano, que se tenha a convivência de trabalho, lazer, moradia em pequenos trechos, em vez de ter bairros de moradia ou bairros de trabalho, que são modelos problemáticos.